Nghệ thuật neo tài sản của Novaland: Khi hàng tồn kho trở thành ‘vốn ký gửi’ giữa cơn bão kép

Trong cơn “bão kép” của pháp lý và tín dụng, với Novaland, 148.639 tỷ đồng hàng tồn kho, liệu là cơn ác mộng tài chính hay là nguồn “vốn tĩnh” đang chờ được giải phóng?

Hàng tồn kho có thể là “ký gửi vốn” thời kỳ đóng băng

Tại thời điểm 31/3/2025, tổng tài sản của Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland – NVL) đạt hơn 234.806 tỷ đồng, trong đó 63% là hàng tồn kho, một con số tưởng như quá khổ với bất kỳ doanh nghiệp nào, đặc biệt trong thời điểm thanh khoản thị trường thấp.

Tuy nhiên, 95% lượng tồn kho là quỹ đất sạch và các dự án đang triển khai, điều này đồng nghĩa với việc đây đều là những dòng tài sản có thể chuyển hóa thành dòng tiền ngay khi “dòng pháp lý được khai thông”.

Chính sự chênh lệch giữa tâm lý thị trường và thực trạng tài sản đã khiến nhiều người nhầm tưởng rằng đây là lượng hàng khó bán, trong khi bản chất, nó chính là vốn gửi – một cách đầu tư thời gian vào tài nguyên có giới hạn: Đất đai.

Trong bối cảnh từ năm 2022-2024, khi thị trường bất động sản Việt Nam bị khóa chặt bởi siết tín dụng và đình trệ pháp lý, nhiều doanh nghiệp đã rơi vào trạng thái “bán tháo để tồn tại”.

Tuy nhiên, Novaland lại chọn cách “bám rễ” ở lại, neo giữ quỹ đất và duy trì trạng thái chờ. Novaland đã chọn con đường củng cố sản phẩm trung – cao cấp tại khu vực lõi đô thị.

Đối với nhiều người, đây có thể là một chiến lược tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không đủ lực bền. Nhưng nếu thành công, họ sẽ giữ được vị trí “chiếm lĩnh vị trí vàng” trong một thị trường đang co hẹp lại.

Nhưng tư duy đi ngược đám đông này chỉ thực sự phù hợp với những doanh nghiệp đã tích lũy quỹ đất từ giai đoạn tăng trưởng trước, có thể “neo lại” cho đến khi chu kỳ thị trường chuyển biến và Novaland đang đi đúng chiến lược đó.

Áp lực dòng tiền và nghệ thuật “mua thời gian” để giữ thế cờ

Với hơn 6.000 tỷ đồng tiền mặt nhưng nợ phải trả lên tới 185.951 tỷ, trong đó 59.258 tỷ là dư nợ vay, rõ ràng Novaland không tránh khỏi sức ép thanh khoản. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn khá bình tĩnh để “chờ thời” và đưa ra chiến lược phù hợp.

Thay vì trả nợ bằng mọi giá trong ngắn hạn, Novaland đã chủ động đàm phán tái cấu trúc trái phiếu, thương thảo gia hạn nợ và đồng thời kích hoạt các kênh tín dụng với hạn mức mới 12.450 tỷ đồng. Đó không đơn thuần là động tác trì hoãn mà được xem là chiến thuật kéo giãn áp lực tài chính, để dành “hơi thở và năng lượng” cho phần quan trọng nhất: Hoàn thiện dự án, bàn giao sản phẩm, và thu dòng tiền thực.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay không “gãy” vì thiếu đất, mà vì không biết “mua thời gian” đúng lúc. Novaland đang chứng minh họ không chỉ có tài sản, mà còn kỹ năng xoay sở tài chính chiến lược – thứ mà thị trường đang thiếu.

Lợi nhuận không nằm ở con số hiện tại, mà ở khả năng “mở khóa” tài sản

Trong tài liệu ĐHCĐ tháng 4/2025, Novaland đưa ra hai kịch bản kinh doanh như sau:

Kịch bản thuận lợi: Doanh thu 13.411 tỷ – lỗ sau thuế chỉ 12 tỷ

Kịch bản thận trọng hơn: Doanh thu 10.453 tỷ – lỗ sau thuế 688 tỷ

Dễ dàng nhìn thấy, khoảng cách lợi nhuận gần 700 tỷ đồng không đến từ chi phí vận hành mà phụ thuộc gần như hoàn toàn vào tiến độ gỡ rối pháp lý.

Novaland, với lượng hàng tồn kho lên đến 148.639 tỷ đồng, trong đó phần lớn là các dự án đang triển khai hoặc đã hoàn thiện như The Grand Manhattan và Victoria Village, và các dự án này có thể nói hiện đang ở đúng “điểm rơi” của thị trường.

Thay vì coi lượng hàng tồn là gánh nặng, thị trường hiện tại đã vô tình tạo ra một “đòn bẩy cung – cầu” giúp doanh nghiệp này có thể dễ dàng chuyển đổi hàng hóa thành doanh thu trong bối cảnh người mua đang “khát” sản phẩm pháp lý rõ ràng, tiến độ nhanh và vị trí tốt.

Không chỉ là cơ hội bán hàng, tình trạng khan hiếm nguồn cung còn làm tăng đáng kể tính hấp dẫn và mức độ tín nhiệm của các doanh nghiệp có năng lực triển khai dự án.

Trong bức tranh đó, Novaland không chỉ đang nắm “vàng trong đất”, mà còn sở hữu thứ khó thấy hơn – thời điểm. Khi nguồn cung bị hạn chế và thị trường bắt đầu nhen nhóm dấu hiệu phục hồi từ cuối 2025, những gì doanh nghiệp này cần làm không phải là tạo ra thêm sản phẩm, mà là kích hoạt đúng lúc, tận dụng lượng tồn kho như một “tài sản chuẩn bị sẵn”, có thể bán được ngay khi thị trường khởi sắc. Đây chính là khác biệt lớn nhất giữa Novaland và phần còn lại của thị trường: Sự chuẩn bị trong thời điểm co cụm, để bật lên trong giai đoạn chuyển mình của thị trường.

Ở một góc nhìn khác, 148.639 tỷ đồng hàng tồn kho của Novaland có thể được coi là nguồn tài nguyên giá trị và họ đang đứng trên đỉnh của tài nguyên đó.

Sau khi thị trường dần hồi phục, doanh nghiệp nào giữ được quỹ đất, cơ cấu được nợ vay và khôi phục được lòng tin thì việc dẫn đầu thị trường đường đua chỉ còn là vấn đề thời gian.

Có nên đầu tư bất động sản tại Thành phố Phú Mỹ ? 

Anh Minh, một môi giới kinh nghiệm tại TP Phú Mỹ, chia sẻ rằng với số tiền khoảng 3 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ có thể mua được một lô đất nền 100m2 mà chỉ dùng để ở tại khu vực Trung tâm. 

Đất trên các tuyến đường lớn như trục chính đang ở mức giá rất cao, với lô đất trên đường Hùng Vương đã lên đến 7,5 tỷ đồng mà hiện tại không còn để bán.

Anh Minh nhấn mạnh rằng khu vực gần dự án Lotus Resort rộng 3 ha đang trở thành điểm nóng mới khi Phú Mỹ được nâng cấp lên thành phố. Với việc khởi công dự án Lotus Resort, hạ tầng khu vực dự kiến sẽ được đồng bộ hóa, tạo ra tiềm năng phát triển lớn. Do đó, nhà đầu tư đang chú ý đến khu vực này và giá đất tại đây đã liên tục tăng.

Anh cũng nhận định rằng giá đất tại Phú Mỹ đã tăng khoảng 300-500 triệu cho mỗi lô đất so với cuối năm trước. Những lô đất có vị trí đẹp và tiềm năng cao tăng mạnh hơn, trong khi những vị trí ít tiềm năng sẽ có mức tăng nhẹ hơn.

Đồng thời, đối với phân khúc căn hộ, giá căn hộ tại dự án Tumys Homes Phú Mỹ cũng đã tăng từ khoảng 31-32 triệu đồng/m2 lên hơn 36 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy sự hấp dẫn và tiềm năng phát triển của khu vực.

Đáng chú ý, vào thời điểm quý IV năm ngoái, thị trường từng ghi nhận mức tăng giá mạnh nhờ thông tin Phú Mỹ lên thành phố, nhưng đến quý I năm nay cũng đã bắt đầu giảm nhẹ, và ở quý 2 hiện tại giá đã tăng nhẹ lại.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng phải cân nhắc kỹ về vấn đề tài chính.

“Hiện tại, lãi suất vay mua bất động sản dao động trong khoảng 7-8%, nhưng trong tương lai, khả năng điều chỉnh tăng lên 10-12% như giai đoạn trước là hoàn toàn có thể xảy ra. Nếu vay quá nhiều, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn trong việc cân đối dòng tiền sau này”

Nợ xấu nhóm 2 gây ảnh hưởng đến điểm tín dụng và khả năng vay vốn ngân hàng của bạn trong tương lai. Việc hiểu rõ về nợ xấu nhóm 2 và các loại nợ xấu khác là bước quan trọng để quản lý tài chính hiệu quả. Bài viết này sẽ giúp bạn phân biệt các loại nợ xấu và giải đáp cách mở thẻ tín dụng khi bị nợ xấu nhóm 2.

1. Nợ xấu nhóm 2 là gì? Có bao nhiêu loại nợ xấu

Nợ xấu không chỉ ảnh hưởng đến điểm tín dụng mà còn gây khó khăn trong việc vay mượn, mở thẻ tín dụng hay thậm chí là vay tiền các tổ chức tín dụng để mua sắm các tài sản lớn như nhà cửa, xe cộ. 

Trong số các loại nợ xấu, nợ xấu nhóm 2, hay còn gọi là nợ cần chú ý, là một vấn đề phổ biến nhưng không phải ai cũng hiểu rõ. 

1.1 Nợ xấu nhóm 2 là gì?

Nợ xấu Nhóm 2 là một trong năm nhóm nợ xấu được Trung tâm Thông tin Tín dụng Quốc gia Việt Nam (CIC) phân loại dựa trên dữ liệu giao dịch từ các khoản vay tức thời, thẻ tín dụng, hoặc các khoản vay có tài sản đảm bảo. 

Còn được gọi là dư nợ cho vay, nhóm nợ này bao gồm các khách hàng có khoản nợ quá hạn từ 10 đến 90 ngày. Khi đó bạn sẽ rơi vào nợ xấu nhóm 2. Đây cũng được gọi là nhiệm vụ cảnh báo, không quá nghiêm trọng nhưng đã vướng vào nợ xấu thì rất khó vay tín dụng, 

1.2 Phân biệt các loại nợ xấu?

Nợ xấu được phân thành 5 nhóm chính, bao 

• Nợ xấu nhóm 1 (Nợ đủ tiêu chuẩn): Khoản nợ có thời gian quá hạn trong vòng 10 ngày.

• Nợ xấu nhóm 2 (Nợ cần chú ý): Khoản nợ có thời gian quá hạn từ 10 đến 90 ngày.

• Nợ xấu nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn): Khoản nợ có thời gian quá hạn từ 91 đến 180 ngày.

• Nợ xấu nhóm 4 (Nợ nghi ngờ): Khoản nợ có thời gian quá hạn từ 181 đến 360 ngày, có nguy cơ mất vốn ban đầu. 

• Nợ xấu nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn): Khoản nợ có thời gian quá hạn trên 360 ngày, có khả năng mất vốn cao. 

2. Khi bị nợ xấu nhóm 2 làm thế nào để mở thẻ tín dụng?

Mặc dù việc mở thẻ tín dụng khi đang có nợ xấu nhóm 2 là khá khó khăn, bạn vẫn có thể thực hiện các bước sau để tăng cơ hội được chấp nhận:

• Trả hết các khoản nợ quá hạn: Ưu tiên thanh toán hết các khoản nợ quá hạn để cải thiện điểm tín dụng.

• Xóa nợ trên CIC: Nợ của bạn phải được xóa hoàn toàn khỏi hệ thống Trung tâm Thông tin Tín dụng Quốc gia (CIC).Thông thường, thời gian xóa nợ là 12 tháng sau khi thanh toán đầy đủ.

• Đáp ứng yêu cầu của ngân hàng: Mỗi ngân hàng có thể có quy định riêng về thời gian không có nợ xấu sau khi thanh toán để được làm thẻ tín dụng. Ví dụ, VIB yêu cầu không có nợ xấu trong 2 năm gần nhất.

• Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ: Cung cấp hồ sơ tài chính minh bạch, bao gồm sao kê tài khoản, chứng minh thu nhập ổn định và các tài sản thế chấp (nếu có).

Bị nợ xấu nhóm 2 vẫn có thể mở thẻ tín dụng 

Ngoài ra bạn nên lưu ý một số điều sau để tránh rơi vào nợ xấu nhóm 2 hoặc nợ xấu từ thẻ tín dụng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến khả năng tiếp cận các sản phẩm, dịch vụ tín dụng của bạn.

• Thanh toán dư nợ tín dụng đúng hạn: Luôn thanh toán đầy đủ hoặc ít nhất là số tiền tối thiểu theo quy định của ngân hàng để tránh bị báo nợ xấu và phát sinh lãi suất, phí phạt.

• Giữ lịch sử tín dụng tốt: Thanh toán đúng hạn giúp bạn duy trì lịch sử tín dụng tốt, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch vay vốn, mở thẻ tín dụng sau này.

• Theo dõi lịch sử tín dụng: Cần chủ động theo dõi lịch sử tín dụng của bản thân để có biện pháp khắc phục kịp thời khi phát sinh nợ xấu.

UBND TP.HCM vừa có quyết định bổ sung, điều chỉnh một số điều của Quyết định số 5100 của UBND TP về ủy quyền Sở Xây dựng thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản trên địa bàn TP.

Sau quyết định của UBND TP.HCM, Sở Xây dựng sẽ có những nhiệm vụ mới quan trọng trong lĩnh vực bất động sản. Một trong số đó là việc kiểm tra quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản. Điều này nhằm đảm bảo rằng quyền sử dụng đất được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hợp lệ và đủ điều kiện. Sở Xây dựng sẽ cung cấp phản hồi chính xác và minh bạch cho chủ đầu tư, và giải thích rõ ràng nếu có bất kỳ vấn đề nào.

Sở Xây dựng cũng sẽ đảm nhận vai trò kiểm tra và quyết định về việc các nhà ở trong tương lai có đủ điều kiện để bán hoặc cho thuê mua hay không. Điều này giúp đảm bảo rằng các nhà ở đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn an toàn và chất lượng trước khi được kinh doanh.

Trong quá trình hoạt động, Sở Xây dựng cũng sẽ tiếp nhận hồ sơ và thông tin từ chủ đầu tư về việc nhà ở hình thành và chuyển nhượng. Đồng thời, Sở sẽ kiểm tra các điều kiện và đưa ra quyết định về việc nhà ở có đủ điều kiện kinh doanh hay không, đảm bảo rằng quy trình chuyển nhượng diễn ra đúng quy định.

Ngoài ra, Sở Xây dựng được giao nhiệm vụ kiểm tra và cấp giấy phép hoạt động cho các sàn giao dịch bất động sản. Sau khi cấp giấy phép, Sở sẽ báo cáo cho Bộ Xây dựng để đưa thông tin của sàn giao dịch lên trang thông tin điện tử của Bộ. Nếu cần thiết, Sở cũng sẽ có thẩm quyền cấp lại giấy phép hoạt động cho các sàn giao dịch theo quy định của pháp luật.

Tất cả những hoạt động của Sở Xây dựng đều được điều chỉnh và tuân thủ theo quy định của pháp luật và UBND TP.HCM. Đối với mọi khó khăn hoặc vướng mắc, Sở sẽ báo cáo kịp thời cho UBND TP.HCM và các cơ quan quản lý để giải quyết theo quy định. Điều này nhằm đảm bảo rằng mọi quyết định và hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đều được thực hiện một cách minh bạch và đúng đắn nhất.

Phương án sáp nhập 3 Sở Xây dựng TPHCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu với 4.240 người. Sau khi hợp nhất 3 Sở Xây dựng của TPHCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ có 24 phòng, 50 đơn vị sự nghiệp công lập với 4.240 người.

Sở Xây dựng TPHCM vừa có tờ trình gửi UBND TPHCM về việc thành lập Sở Xây dựng mới trên cơ sở hợp nhất ba Sở Xây dựng của TPHCM, tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

– Trước khi hợp nhất, Sở Xây dựng TPHCM có 23 phòng, Bình Dương có 9 phòng và Bà Rịa – Vũng Tàu có 8 phòng.

– Theo đề án, sau sáp nhập sẽ giảm mạnh từ 40 phòng xuống còn 24 phòng – tức giảm 16 phòng, tương đương 40% so với hiện trạng.

Cơ cấu 24 phòng gồm:

1. Văn phòng Sở Xây dựng; 

2 Phòng Tổ chức – Cán bộ;

3. Phòng Pháp chế;

4. Phòng Kế hoạch và Đầu tư;

5. Phòng Tài chính; 

6. Phòng Kinh tế và Vật liệu xây dựng;

7. Phòng Phát triển đô thị;

8. Phòng Quản lý xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp;

9. Phòng Quản lý nhà; 

10. Phòng Quy hoạch Hạ tầng kỹ thuật; 

11. Phòng Quy hoạch – Kiến trúc khu vực phía Đông;

12. Phòng Quy hoạch – Kiến trúc khu vực đô thị trung tâm;

13. Phòng Quy hoạch – Kiến trúc khu vực phía Bắc;

14. Phòng Quy hoạch chung;

15. Phòng Quản lý xây dựng công trình giao thông đường bộ;

16. Phòng Quản lý bảo trì và khai thác công trình giao thông;

17. Phòng Quản lý vận tải; Phòng Quản lý đường thủy;

18. Phòng Hạ tầng kỹ thuật;

19. Phòng Quản lý đường sắt đô thị;

20. Văn phòng Ban An toàn giao thông.

21. Phòng Quản lý chất lượng công trình xây dựng;

22. Phòng Kiểm tra chuyên ngành;

23. Phòng Tổng hợp và Ứng dụng công nghệ số;

Ở khối sự nghiệp, giai đoạn đầu sau hợp nhất sẽ giữ nguyên 50 đơn vị sự nghiệp công lập đang trực thuộc ba Sở Xây dựng hiện tại.

– Trong đó, Sở Xây dựng TPHCM có 37 đơn vị, Bình Dương có 7 đơn vị và Bà Rịa – Vũng Tàu có 6 đơn vị. Các đơn vị này sẽ được tiếp nhận nguyên trạng và chuyển đổi pháp nhân, con dấu để hoạt động dưới sự quản lý của Sở Xây dựng mới.

Trong vòng 60 ngày sau khi hoàn tất hợp nhất, Sở Xây dựng TPHCM sẽ xây dựng đề án sắp xếp, tổ chức lại các đơn vị sự nghiệp công lập.

– Trong đó có 22 Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng khu vực. Mục tiêu đặt ra là giảm tối thiểu 30% số đơn vị sự nghiệp hiện có.

Theo số liệu hiện tại, tổng số người làm việc tại ba Sở Xây dựng là 4.240 người.

– Trong đó biên chế hành chính là 1.619 người, biên chế sự nghiệp là 2.149 người và 472 hợp đồng lao động theo Nghị định 111/2022/NĐ-CP.

– Sau khi hợp nhất, việc tinh giản biên chế sẽ được thực hiện theo lộ trình, đảm bảo giảm tối thiểu 20% tổng số biên chế và người làm việc hưởng lương từ ngân sách nhà nước.

Về trụ sở làm việc, Sở Xây dựng sau hợp nhất sẽ tiếp tục sử dụng các cơ sở hiện có của ba địa phương, không xây mới.

– Tại TPHCM, Sở Xây dựng sẽ sử dụng ba trụ sở: số 60 Trương Định (Quận 3), 168 Pasteur và 63 Lý Tự Trọng (Quận 1).

– Trụ sở của Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (198 Bạch Đằng, TP Bà Rịa)

– Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương (Tầng 12A, Tháp A, Trung tâm Hành chính tỉnh) cũng được giữ nguyên.

Đối với các đơn vị sự nghiệp công lập, trụ sở hiện tại cũng được giữ nguyên. Sau hợp nhất, Sở Xây dựng sẽ rà soát, bố trí lại các cơ sở làm việc theo hướng sử dụng hiệu quả hạ tầng sẵn có, phù hợp với chức năng, nhiệm vụ từng đơn vị.